2007年房地产政策解读

2007年是房地产发展很不平静的一年，国家各种调控政策纷纷出台，如住房体制将出现第三次变革、开发商土地储备成本加大、5次加息、第二套房贷首付上调、地王频现、小产权房叫停、楼市拐点出现（一线城市部分楼盘开始降价）……回看大事连连的2007年，房地产领域的确发生了很多具有里程碑意义的事件。
在2008年春节即将到来之际，我们有必要回顾2007年房产政策，并认真研读其内容，以促进房地产业健康、有序的发展。

一 金融紧缩
1、中国人民银行在2007一年内5次提高存贷利率，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%；九次提高上调存款准备金利率，从年初9.5%上调至目前的13.5%。这是在市场资金流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场的重要措施。在商业贷款利率大幅提高的基础上,势必增加购房者的经济负担,影响消费者的购买力。而在存款准备金大幅提高的前提下，则压缩了银行的放贷规模，对房地产开发贷款等贷款发放将会限制。特别是在2008年国家货币实现从紧的基调下，房地产企业在银行融资将会更加困难。
2、提高消费者购买第二套住房的首付比例及房贷利率。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。央行及银监会对第二套房提高首付款及利率主要目的是为了稳定房价，抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。

二 税收新政
1、2007年1月16日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则，根据《条例》及细则有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。该细则的出台势必增加房地产开发资金成本，挤压房地产企业的利润空间。这将会迫使房地产企业更加注重资金和成本的核算和管理，加剧行业的竟争，加快了房地产行业的整合。
2、10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税空转运行。所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。据预测，物业税正式征收可能在2008年，而物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。

三 新法出台
   《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过，并于10月1日起正式施行。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题。它加强了对私人物产的保护，在征地及拆迁补偿方面、对小区的物业管理及区分所有权问题等方面充分考虑了物权人的利益，增大了房地产企业在房地产开发过程中的拆迁难度及小区配套设施建设成本，并为物业税的出台提供了法律依据，对房地产业的发展影响巨大。

四 住房保障
2007年8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)及12月1日九部委联合发布了《廉租住房保障办法》。该意见及办法的出台是国家在1998年从公有住房向商品房改革后的又一次重大变革。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。保障对象为低收入家庭，扩大了保障对象范围，（以前为最低收入家庭）；廉租房资金来源主要是公积金增值收益和土地收益的10%；廉租房面积控制在50平米，经济适用房控制在60平米左右；经济适用房业主只拥有有限产权，不满5年，不得上市交易，转让需由政府回购；满5年的，按商品房和经适房差价比例缴纳土地收益，政府可优先回购。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。该意见及办法的出台将有效解决低收家庭的住房困难问题。

五 土地新政
2007年10月9日国土资源部第39令发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。该规定第二十三条明确了受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。39号令直指土地开发市场，该规定的出台增大房地产企业的拿地成本，对房地产企业大量储备土地的行为进行了限制，目的在于扼制土地的价格快速上扬。

六 限外政策 
2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。其目的是通过对外商投资国内房地产市场的限制，来扼制房价的上涨及保障国内房地产市场健康、有序的发展。